[경매]서대문구 연희동 브라운스톤연희 도생 / 14회 유찰 후 최초매각가 5~13%에 매각된 사례 / (Q)

브라운스톤연희

○ 서울시 서대문구 연희동 브라운스톤연희

○ 종류 : 도시형생활주택(원룸형)+오피스텔

  о 2007.3 준공

  о 2개동 / 총13층

  о 도시형생활주택38세대 / 오피스텔147세대

법원경매

○  위치 

  о 홍대입구역(2호선, 경의중앙선, 공항철도) 920m (도보 14 분)

네이버지도

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1. 브라운스톤연희 B 219 경매 (2019-2663) - 유찰14회 / 낙찰(13.42%)

○ 서울시 서대문구 연희동 브라운스톤연희 2층

○ 종류 : 아파트(도시형생활주택(원룸형))

○ 면적 : 대지권 5.479㎡ / 건물 12.6㎡(3.8평) / 13층 중 2층

○ 감정가 : 1억 4300 (2019. 5. 기준)

 

○  권리관계

▷ 매각물건명세서상 임차인으로 등재된 2인이 있으나,

       - (사업자등록) 선순위 상가임차인

       - (전입신고) 선순위 주택임차인

    위 상가임차인은 건물구분 전 2층 및 3층 전체에 대하여 사업자등록을 한 것으로 추정

▷ 주택임차인 : 대항력 있음 / 보증금 1억 2천

  - 대항력有, 우선변제권有, 배당요구종기일 전 배당요구

  - 임차권등기

 

○ 입찰기일

1차	2019-12-17	143,000,000원	유찰
2차	2020-01-21	114,400,000원	유찰
3차	2020-03-31	91,520,000원	유찰
4차	2020-05-12	73,216,000원	유찰
5차	2020-06-16	58,573,000원	유찰
6차	2020-12-15	143,000,000원	*최초매각가에서 진행 유찰
7차	2021-02-23	114,400,000원	유찰
8차	2021-03-30	91,520,000원	유찰
9차	2021-05-11	73,216,000원	유찰
10차	2021-06-15	58,573,000원	유찰
11차	2021-08-24	46,858,000원	유찰
12차	2021-10-12	37,486,000원	유찰
13차	2021-11-16	29,989,000원	유찰
14차	2021-12-21	23,991,000원	유찰
15차	2022-03-08	19,193,000원

        → 낙찰 : 1,919만원 (13.42%) / 입찰 1명 

 

[심부자 메모]

*매각기일 15차만에, 경매개시 후 만 2년이 지나 최저매각가의 13.42%에 매각되었음.

*매매가 약 1.5억 원의 물건에 대항력있는 임차인의 보증금 1.2억원이 있던 터라 계속 유찰되었으며, 결국 임차인이 매수하였음.

 

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2. 브라운스톤연희 B 312 경매 (2019-52798)- 유찰14회/낙찰(5.69%)

○ 서울시 서대문구 연희동 브라운스톤연희 3층

○  종류 : 아파트(도시형생활주택(원룸형))

○  면적 : 대지권 5.479㎡ / 건물 12.6㎡(3.8평) / 13층 중 3층

○  감정가 : 1억 9500 (2019. 6. 기준)

 

○  권리관계 : 대항력 있는 선순위임차인有 (보증금 1억 6500)

  ⚬ 대항력有, 우선변제권有

  ⚬ 배당요구종기일 전 배당요구

  ⚬ 임차권등기 완료

 

○  입찰기일

1차	2020-03-17	195,000,000원	유찰
2차	2020-04-21	156,000,000원	유찰
3차	2020-06-02	124,800,000원	유찰
4차	2020-07-07	99,840,000원	유찰
5차	2020-08-11	79,872,000원	유찰
6차	2020-09-22	63,898,000원	유찰
7차	2020-10-27	51,118,000원	유찰
8차	2020-12-01	40,894,000원	유찰
9차	2021-02-09	32,715,000원	유찰
10차	2021-03-16	26,172,000원	유찰
11차	2021-04-20	20,938,000원	유찰
12차	2021-06-01	16,750,000원	유찰
13차	2021-07-06	13,400,000원	유찰
14차	2021-09-28	10,720,000원	유찰
15차	2021-11-02	8,576,000원

        → 낙찰 : 1,110만 원 (5.69%) / 입찰 3명 / 차순위 금액 954만원

 

[심부자 메모]

 *매매가 시세 1.5~1.7억, 대항력있는 선순위임차인 보증금 1.65억이었으므로,

  사실상 매각이 어려운 상황이었음.

 *무려 14회 유찰되고 낙찰가율 5.69%로 매각되었음.

 

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3. 브라운스톤연희 B 314 경매 (2019-54121) - 유찰13회/낙찰(5.84%)

○  서울시 서대문구 연희동 브라운스톤연희 3층

○  종류 : 아파트(도시형생활주택(원룸형))

○  면적 : 대지권 7.226㎡ / 건물 16.62㎡(5.03평) / 13층 중 3층

○  감정가 : 1억 9000 (2019. 8. 기준)

 

○  권리관계

▷ 매각물건명세서상 임차인으로 등재된 2인이 있으나,

       - (사업자등록) 선순위 상가임차인

       - (전입신고) 선순위 주택임차인

    위 상가임차인은 건물구분 전 2층 및 3층 전체에 대하여 사업자등록을 한 것으로 추정

▷ 주택임차인 : 대항력 있음 / 보증금 1억 7천

  ⚬ 대항력有, 우선변제권有, 배당요구종기일 전 배당요구

  ⚬ 임차권등기

 

○  입찰기일

1차	2020-04-21	190,000,000원	유찰
2차	2020-06-02	152,000,000원	유찰
3차	2020-07-07	121,600,000원	유찰
4차	2020-08-11	97,280,000원	유찰
5차	2020-09-22	77,824,000원	유찰
6차	2020-10-27	62,259,000원	유찰
7차	2020-12-01	49,807,000원	유찰
	2021-01-05	39,846,000원	변경
8차	2021-02-09	39,846,000원	유찰
9차	2021-03-16	31,877,000원	유찰
10차	2021-04-20	25,502,000원	유찰
11차	2021-06-01	20,402,000원	유찰
12차	2021-07-06	16,322,000원	유찰
	2021-08-10	13,058,000원	변경
13차	2021-09-28	13,058,000원	유찰
14차	2021-11-02	10,446,000원

→ 낙찰 : 1,110만 원 (5.84%) / 입찰 2명 / 위 2.번 매물 낙찰자와 같음

 

[심부자 메모]

 *매매가 시세 1.5~1.7억, 대항력있는 선순위임차인 보증금 1.7억이었으므로,

  사실상 매각이 어려운 상황이었음.

*무려 13회 유찰되고 낙찰가율 5.84%로 매각되었음.

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4. 브라운스톤연희 B 317 경매 (2019-53685) - 낙찰(51.21%)

○  서울시 서대문구 연희동 브라운스톤연희 3층

○  종류 : 아파트(도시형생활주택(원룸형))

○  면적 : 대지권 7.396㎡ / 건물 17.01㎡(5.15평) / 13층 중 3층

○  감정가 : 1억 4900 (2019. 7. 기준)

 

○  권리관계

▷ 매각물건명세서상 임차인으로 등재된 2인이 있으나,

       - (사업자등록) 선순위 상가임차인

       - (전입신고) 선순위 주택임차인

    위 상가임차인은 건물구분 전 2층 및 3층 전체에 대하여 사업자등록을 한 것으로 추정

▷ 주택임차인 : 대항력 있음 / 보증금 1억 2천

  ⚬ 대항력有, 우선변제권有, 배당요구종기일 전 배당요구

  ⚬ 임차권등기

 

○  입찰기일

1차	2020-03-31	149,000,000원	유찰
2차	2020-05-12	119,200,000원	유찰
3차	2020-06-16	95,360,000원	유찰
4차	2020-07-21	76,288,000원

  → 낙찰 : 7,630만 원 (51.21%) / 입찰 1명 

 

[심부자 메모]

*매매가 시세 1.5~1.7억, 대항력있는 선순위임차인 보증금 1.2억이었으므로, 사실상 매각이 어려운 상황이었음.

결국 임차인이 매수한 것으로 보임.

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5. 브라운스톤연희 B 211 경매 (2019-52521) - 낙찰

○  서울시 서대문구 연희동 브라운스톤연희 2층

○  종류 : 아파트(도시형생활주택(원룸형))

○  면적 : 대지권 7.226㎡ / 건물 16.62㎡(5.03평) / 13층 중 2층

○  감정가 : 1억 8800 (2019. 6. 기준)

 

○  권리관계 : 대항력없는 임차인有 (보증금 1억 1000)

 

○  입찰기일

1차	2020-04-21	188,000,000원	유찰
2차	2020-06-02	150,400,000원	유찰
3차	2020-07-07	120,320,000원

        →  낙찰 : 1억 5850     *시세대로 낙찰됨

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[Q]

▶ 도시형생활주택에 사업자등록이 가능한지 여부

▶ 도시형생활주택에 사업자등록 후 타인에 의해 주거로 사용되는 경우, 사업자등록으로 인한 대항력이 유지되는지 여부

▶ 건물구분등기 후 말소되지 않은 사업자등록의 효력

▶ 서로 다른 상가임차인과 주택임차인이 동시에 대항력을 가질 수 있는지 여부

▶ 사업자등록을 마친 법인의 임대차관계가 매각물건명세서상에 주거임차(점유권원)로 기재되어 있는 경우, 올바른 기재인지 여부, 정정 혹은 변경이 필요한 사유에 해당하지 않는지 여부