앞으로 10년, 대한민국 부동산

"앞으로 펼쳐질 새로운 시기는

국내경기와 세계 경기의 전체적인 움직임을 볼 수 있는 폭넓은 식견을 가져야

제대로 된 경기 방향을 예측할 수 있다"

 

◾ 아파트도 결국 소비재 ➡ 재건축 필요 (for 가격 상승) ➡ 사업성 필요

    ::: 중층 아파트이고, 인기 많은 지역이 아니고, 소형단지이면, (40년이 되기 전에) 팔고 나와라!!

◾ 책은 대략 한달에 10권 정도 읽는다. (저자)

◾ JD 부자연구소 (cafe.daum.net/jordan777)

◾ 내가 좋아하는 곳X 남이 좋아하는 곳O

◾ 정보만으로는X. 정보를 지식으로 바꿔야

◾ 기회는 항상 대중의 길과 반대로 간다. 부자는 남들과 다르게 행동한다.

◾ 투자를 할 때는 현재와 싸우지 말라. 미래를 생각하라. 여유있게 미래를 내다보며 투자하라.

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PART1. 앞으로 10년, 대한민국 부동산에 어떤 일이 일어날 것인가.

 

1. 토지, 노동, 자본 … 생산수단(토지, 자본)이 있어야 돈을 버는 구조다.

2. 결과가 예상되는데도 왜 자영업에 뛰어들 수밖에 없는가.

    - 철저히 분업화되어 있어 젊은 시절 나의 노하우로는 퇴직 후 할 수 있는 게 없어.

    - 하지만 자영업을 하더라도 대량생산하는 자본가들과 경쟁을 할 수 없어 망하게 된다.

3. 부의 사다리에 올라타려면 반드시 생산수단을 점유하라.

4. 재건축, 재개발, 리모델링 ... 가능한 곳과 불가능한 곳.

  ▫ 용적률 : 사업성이 있어야 ➡ 중층은 어렵다. 웬만한 곳 아니고서는.

  ▫ 가격 : 조합원들이 돈이 있어야 ➡ 경기, 인천 등지, 소득수준 파악할 것.

  ▫ 재건축 재개발을 통해 끊임없이 재생산되지 않으면 '슬럼화'된다.

5. 대한민국 아파트(재건축)의 미래

  건설사, 구도심보다 신도시아파트 선호 ➡ 조합원없이 분양비 모두 먹을 수 있음.

  서울 아니고서는 굳이 구도심에서 재건축할 이유가 없음.

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PART2. 앞으로 10년, 대한민국 부동산, 최악의 시나리오 vs 최상의 시나리오

 

◾ 가격과 가치 : 가치에 비해 저평가 되어 있는 것을 고르라고 하지만, 구매자의 이윤 동기로 가격이 정해지는 자본주의 시장 경제 하, 가격에 이미 미래가치까지 포함된 경우가 많다. 예를 들어, 부동산에서 서울의 부동산은 가격과 가치가 동시에 존재하는 투자처.

➡ 소비재가 아닌 투자재를 고르라.

 

최악1. 인구 노령화의 변수

◾ 우리나라 집값은 국내 내부 요인으로 인하여 하락한 적이 없다. (IMF, 미국 금융위기발 글로벌 경제위기를 보라)

  BUT, 최다 인원을 구성하고 있는 베이비붐 세대(1955-1663), 그 다음 세대(1964-1975), 그 다음 세대(1976-1983)가 늙으면 어떻게 되는가?

  현재는 이들이 집을 소유하고, 팔 생각이 없는 게 당연하지만, 10년 후에는?

  ➡ 현재까지와는 다른 새로운 예측이 필요함.

◾ 결국, 서울 그 중에서도 종로 중구 강남구 주변으로 투자하라.

◾ 서울의 대기업 분포도. 100대 대기업 중 64개가 서울에 있고, 그 중에서도 중구(20), 강남(13).

◾ 본사가 위치해 있는 곳이 안전함.

1945. 세계2차대전 이후, GAT 본격 시작.      세계의 공산화를 막기 위해, 미국은 낮은 수준의 상품들을 교역하며 다른 나라로부터 열심히 수입해줌.      미국 달러 긴축통화      미국은 가난한 나라(예: 한국) 원조도 해주고, 다른 나라들로부터 생산된 상품들을 열심히 사줌. 1991. 소련 붕괴 ➡ 자본주의 체제가 세상 지배. 미국은 더이상 공산주의와 싸울 필요가 없음.      WTO 새로운 무역체계 등장.      공산화 염려 없으니, 미국, 본격 흑자 무역 시작 의지 드러냄. ➡ 대기업, 관세 피하기 위해 '원산지 규정' 이용. - 일부 공장 해외 이전, 본사는 본진(미국)에. ➡ 최고의 브레인을 채용하기 위해서는 주요 city에 본사가 위치하여야.     & 최고의 브레인들이 일하도록 하기 위해 자본주의 소비경제를 세뇌시킴.

 

최악2. 신도시의 몰락 - 일본 신도시의 예

 

◾ 일본, 2차 세계대전(1945) 이후 1948~1952 베이비붐 (단카이 세대, 우리나라 베이비붐 세대보다 다소 앞섬 - 625전쟁 영향)

◾ 일본 부동산, 1991년부터 가격 지속적으로 하락함.

◼ 다마신도시 ◽ 도심재생 대신에 신도시 건설. 도쿄 서쪽편 30km, 1965. 입주 시작. ◽ BUT, 2002. 도쿄 도심재생사업 시작 (~고이즈미: 도쿄 규제 혁파)   - "도쿄를 지방과 비교하지 말고, 세계 도시와 겨룰 수 있도록 하자"   - 도쿄를 서비스업(금융업) 중심의 도시로 만들자 -> 세계 금융HUB 노력 (BUT 절대 될 수 없음!)   - 압축도시사업(compact city) : 도시 고밀도 개발 ◽ 도심은 더욱 압축화 되고, 신도시에는 노인요양시설을 이전하기 시작. ◽ 신도시 망한 이유   1) 수요감소, 인구감소 / 직주근접 - 도쿄로~   2) 도쿄 도심재개발로 인한 도쿄 공급 증가   3) 애초에 베드타운. but 도심까지 너무 멀고 교통비도 많이 들어서, 아예 살지 않게 됨.

◾ 우리나라 2기 신도시 - 다마신도시와 유사

◾ 고령화 지속되면 부동산 구매 수요층⬇, 부동산 전체 가격 점차 하락.

◾ 도심, 산업단지 등 경제자립도 높은 지역은 (계속) 오를 것.

 

◾ 거주와 투자를 분리하라.

   살아야 할 곳이라도 반드시 소유하고 있을 필요는 없다.

   오를 곳으로 갈아타라, 투자하라. 현명하게 판단할 것.

 

☛페그제(Peg System) : 특정 국가 통화에 자국통화 환율 고정시키는 제도. 고정환율제도.    환율 변동에 대한 불확실성 감소시켜 대외교역, 외국인 투자를 통한 자본거래 활발하게 함. (예: USD 1 = HKD 7.78)    페그제를 취하는 경우, 금융허브가 될 수 있음. BUT, 제조업은 망함    ☛미국은 항상 '강' 달러를 유지함. 항상 적자를 유지해야 세계적으로 달러가 많이 풀려서 세계 교역이 활발해짐. ☛제조업은 자국통화 강하면 무조건 손해 ☛일본은 제조업이 강했고, 페그제를 유지하기에 적절한 산업구조가 아니었음.

 

최악3. 수도권 임대사업자의 핵폭탄, 기업형 뉴스테이

◾ 2014. 택지개발촉진법 폐지 ➡ 더 이상의 택지개발, 신도시 개발 없음 (?)

◾ LH 보유 중인 임대주택부지 활용 위해 "뉴스테이" 도입

◾ 임대주택부지는 법적 제약 多

  ➡ 뉴스테이에 인세티브 부여 : 일반주거3종, 용적률 300%, 8년 임대 후 분양 가능, 임대료는 주변 시세대로.

  ➡ 대기업 임대 프랜차이트 진입 여지

◾ 서울은 평당가가 비싸서 뉴스테이 사업이 어렵지만, 경기, 수도권은 가능할 것.

  ➡ 뉴스테이 들어오면 그 근방의 개인 임대사업은 망함~ like, 자영업 vs 대기업 프랜차이즈

 

최악4. 청년실업과 부동산 : 청년구직자들은 구직을 위해 서울로 모인다.

최악5. 노인의 도심 선호 : 의료기관이 가까워야 함. 서울은 지하철도 GOOD

 

최악6. 지방의 일자리 소멸 : 인건비 높은 직종은 해외로 가고, 인력 필요없는 직종만 한국에 남게 된다. 본사는 애초에 서울에 있고.

 

최악7. 컴팩트 시티 : 지방은 점차 축소될 것. 무조건 도심으로 옮겨가게 됨.

 

최악8. 지방의 3박자 딜레마 : 지역 건설업체, 지역 세입자, 지역 정치인

◾ 건설업체 : 구도심 재건축 재개발 대신에 신도시 분양 선호

◾ 지역민 : 지역에 직장 있으면 직주근접을 포기하고 서울로 가지는 않지만, 출퇴근 가능한 곳에 새아파트 생기면 떠나버림

◾ 정치인 : 신도시 건설 노력

최악9. 대기업 본사의 서울 집결 : 선진국의 지방 몰락은 가속화될 것.

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최상1. 외국인의 부동산 구매

◾ 부동산을 구매하는 것은 1:1 계약이기에, 현금 보유하는 대신 해외 부동산을 구입하여 기록 안 남기고 자금 돌림

 

최상2. 남북통일

◾ 통일이 되면 북한 채무는 남한이 갚게 될 것

◾ 북한주민의 투표권 의식해야

 

최상3. 지방부동산과 조선소, 미국 셰일가스, 미중무역전쟁, 유가의 상관관계

◾ 중국은 세계의 공장 - 석유 많이 필요, 석유값에 민감함. (석유수입국)

◾ 미국은 중국 견제 위해 셰일가스 생산 공급 확대 ➡ 이스라엘 통해 사우디 유가에 간섭

  ➡ 셰일가스 텍사스LNG ➡ LNG 유조선 대량으로 필요

  ➡ 조선은 우리나라가 세계 최고. (세계 점유율 53% 이상)

  ➡ 조선소 짓기 ➡ 지방 부동산 가격 up (단, 유가가 너무 낮으면 곤란. 사업성 때문)

 

최상4. 미국 셰일가스 수출을 위해 LNG 허브를 만든다면 한중일 중 단연 우리나라. 그 중에서도 여수.

 

ANYWAY, 결국 살아남는 곳은 서울 역세권.

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PART3. 대한민국 부동산투자의 미래

 

◾ 시장의 소리에 귀를 기울이고 시장에 호응하자. 시장이 무엇을 좋아하는지 생각해라.

 

◾ 투자 전, '왜'라는 질문에 답할 수 있어야 한다. 공포심과 조급함에 투자하지 마라. 이해할 수 있어야 소유할 수 있다.

 

◾ 매일 배고픈 마음으로 부의 지식을 탐하라. 지식에 대한 욕망은 삶을 풍요롭게 한다.

 

◾ 수많은 별빛이 쏟아지는 날을 준비하라. 우리가 보는 별빛은 수만 광년 전에 출발한 빛이다.

   어느 것이고 오늘 이룬 것으로 오늘 빛나는 별은 없다.

 

◾ 우리 스스로를 되돌아보고, 내가 진정으로 욕망하는 바가 무엇인지 깨닫고, 진정한 나를 살아라.

  ➡ 자신이 만들어내는 상품을 사람들이 욕망하도록 잘 포장하고 잘 광고하는 자본가를 골라내어 그 자본가의 주식을 사고, 그 주식의 배당을 통해 우리의 진정한 삶을 살아라.

 

◾ 투자는 미래를 보고, 삶은 현재를 살자.

 

◾ 대한민국 부동산은 10년 뒤부터는 떨어질 것이다.

 

◾ 좋은 곳은 비싼 곳이다. 내가 가진 돈에서 최고로 비싼 곳을 사면 된다.