정책·법 이야기

헷갈리는 각종 부동산 규제지역 지정 근거 & 규제지역 확인방법

SIMBUJA 2020. 6. 16. 18:58

부동산과 관련된 규제 현황과 내용은 주로 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있다.

국토교통부 정책자료나 보도자료에 정리된 도표가 삽입되어 있어 이를 참조하기 좋다.

다만, 새로운 규제가 연이어 발표되고 있고 그 내용도 수시로 변경되어 이를 따라가기가 쉽지 않다.

규제지역의 종류도 투기지역 / 투기과열지구 / 조정대상지역 / 분양가상한제 적용지역 / 전매제한 지역 등 다양한데,

규제지역에 따라 내용에 차이가 있어 규제지역을 알지 못하면 규제내용을 파악하는 데 길을 잃을 우려가 있다.

본 포스팅에서는 헷갈리는 각종 부동산 규제지역을 지정하는 근거는 무엇인지,

지정되는 경우 구체적으로 이를 어디서 확인할 수 있는지 정리해본다.

규제지역 현황이나 규제의 내용은 다루지 않는다.

투기지역

투기지역은 흔히 각종 규제지역 중 가장 강력한 규제가 적용되는 지역으로 이해하고 있다.

정부의 부동산 투기지역 지정 근거는 소득세법에 있으며, 그 중에서도 양도소득세와 관련한 절에 위치해 있다.

부동산의 가격이 급등하는 지역을 투기지역으로 지정하여 양도소득세를 실거래가액으로 과세하는 등 기본적으로 세제규제가 가해진다.

소득세법상 '투기지역'이 아닌 "지정지역"이라는 용어를 사용한다.

세금 관련 업무는 기획재정부 소관이며, 투기지역(지정지역) 지정 및 해제는 기획재정부장관이 하므로

기획재정부 홈페이지에서 투기지역 지정·해제 여부를 확인할 수 있다.

기획재정부 법령> 고시·공고·지침> 공고 > '지정'으로 검색 > "부동산에 대한 지정지역 공고"

다만 최근에는 "정책게시판"을 통해 게시하는 듯하다.

[확인방법] 기획재정부 홈페이지 > 정책> 정책자료 > 정책게시판

[참고] 투기지역 지정 근거

소득세법 [시행 2020. 6. 11.] [법률 제16761호, 2019. 12. 10., 타법개정]

제6절 양도소득에 대한 세액의 계산

제104조 (양도소득세의 세율)
제104조의2 (지정지역의 운영)
① 기획재정부장관은 해당 지역의 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산 가격 상승률 등을 고려할 때 그 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준 및 방법에 따라 그 지역을 지정지역으로 지정할 수 있다.

소득세법 시행령 [시행 2020. 5. 27.] [대통령령 제30704호, 2020. 5. 26., 타법개정]

제168조의3(지정지역 지정의 기준 등)

①법 제104조의2제1항에서 "지정지역"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계 중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 기획재정부장관이 제168조의4에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. (각호생략)

②기획재정부장관은 필요하다고 인정되는 경우 제1항의 규정에 불구하고 국토교통부장관의 요청없이 부동산가격안정심의위원회에 지정지역의 지정에 관한 사항을 회부할 수 있다.

④기획재정부장관은 제1항의 규정에 따라 지정지역을 지정한 때에는 지체 없이 그 내용을 공고하고, 그 공고내용을 국세청장에게 통지하여야 한다.

⑥지정지역의 지정은 제4항의 규정에 따라 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생한다.

투기과열지구

정부의 투기과열지구 지정 근거는 주택법에 있으며, '주택의 공급'과 관련된 장에 위치해 있다.

주택가격의 안정을 위하여 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사가 투기과열지구를 지정 또는 해제한다.

주택법 파생 업무는 국토교통부 소관이다.

주택법 자체가 애초에 국민의 주거안정과 주거수준 향상을 위한 법인만큼,

주택법에 규정된 투기과열지구는

세금을 때리기 위한(?) 소득세법에 규정된 투기지역과는 제도 도입 목적과 결이 다르다.

[확인방법] 국토교통부 홈페이지 > 정책자료 > 법령정보 > 행정규칙(훈령ㆍ예규ㆍ고시) > '투기' 등으로 검색

[참고] 투기과열지구 지정 근거

주택법

제3장 주택의 공급 등

제63조 (투기과열지구의 지정 및 해제)
① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시ㆍ도지사의 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.

② 제1항에 따른 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다.

③ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 투기과열지구를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 국토교통부장관은 그 투기과열지구를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 그 투기과열지구를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. 투기과열지구 지정을 해제하는 경우에도 또한 같다.

주택법 시행규칙 [시행 2020. 6. 11.] [국토교통부령 제736호, 2020. 6. 11., 일부개정]

제25조(투기과열지구의 지정 기준) 법 제63조 제2항에서 "국토교통부령이 정하는 기준을 충족하는 곳"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 곳을 말한다.

1. 직전월(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말한다. 이하 이 조에서 같다)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳

가. 주택의 분양계획이 직전월보다 30퍼센트 이상 감소한 곳

나. 법 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인이나 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 실적이 직전년도보다 급격하게 감소한 곳

3. 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 곳

가. 시ㆍ도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 경우

나. 시ㆍ도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우

다. 해당 지역의 주택공급물량이 법 제56조에 따른 입주자저축 가입자 중 「주택공급에 관한 규칙」 제27조 제1항 제1호 및 제28조 제1항 제1호에 따른 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 경우

조정대상지역

투기과열지구와 마찬가지로 주택법에 규정되어 있으며, 국토교통부장관이 지정한다.

조정대상지역에는 크게 두 가지 종류가 있다. (우리가 흔히 아는 것은 이하의 '과열지역')

1) 주택분양 등이 과열(우려)되는 경우 과열지역

2) 주택분양, 매매 등 거래가 위축(우려)되는 경우 위축지역

(투기과열지구 ≠ 조정대상지역 중 과열지역)

[확인방법] 국토교통부 홈페이지 > 정책자료 > 법령정보 > 행정규칙(훈령ㆍ예규ㆍ고시) > '조정'으로 검색

[참고] 조정대상지역 지정 근거

주택법

제3장 주택의 공급

제63조의2 (조정대상지역의 지정 및 해제)
① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.

1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

④ 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다.

주택법 시행규칙 [시행 2020. 6. 11.] [국토교통부령 제736호, 2020. 6. 11., 일부개정]

제25조의3 (조정대상지역의 지정기준) 법 제63조의2 제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역"이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다.

1. 과열지역(법 제63조의2제1항제1호에 해당하는 조정대상지역을 말한다): 직전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말한다. 이하 이 조에서 같다)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시ㆍ도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.

가. 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

나. 직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이하 같다) 전매거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역

다. 시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역